В казну.ру Бухгалтерский учет в бюджетных учреждениях

Приватизация жилья и его передача в собственность: отражаем операции правильно

Приватизация жилья и его передача в собственность:

отражаем операции правильно

Согласно ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ (далее - Закон N 1541-1) приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. В соответствии с названным законом работники бюджетных учреждений могут приобрести ведомственные жилые помещения в собственность до 01.03.2010. При проведении ревизий проверяющие обращают внимание на правильность отражения данных операций.

Читатели журнала обратились в редакцию с рядом вопросов: как отразить в учете передачу жилого фонда в собственность граждан? Правомерно ли учитывать
приватизированные квартиры на балансе учреждения? Следует ли начислять на приватизированные квартиры налог на имущество организаций? Ответы на эти вопросы - в предлагаемой статье.

Виды жилых помещений

Перед тем как перейти непосредственно к приватизации, необходимо определить понятие жилого фонда и его виды.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в указанном здании.

Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в указанном обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (ст. 19 ЖК РФ). В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности
субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

Согласно ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником (к которым, в частности, относятся и бюджетные учреждения), признаются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Таким образом, все имущество бюджетных учреждений является государственной или муниципальной собственностью.

Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. Напомним, что в настоящее время порядок ведения реестра федерального имущества и внесения в него сведений регулируется Положением об учете федерального имущества, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2007 N 447 (ранее действовало Постановление Правительства РФ от 03.07.1998 N 696 “Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества“).

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, закрепляется за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) или оперативного управления (ст. 296 ГК РФ).

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на (п. 3 ст. 19 ЖК РФ):

жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд.
IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилые помещения жилищного фонда социального использования предоставляются малоимущим гражданам (если они признаны таковыми органом местного самоуправления, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению), а также иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, нуждающимся в жилых помещениях.

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Таким образом, на балансе бюджетных учреждений может быть ведомственное жилье, оформленное в качестве специализированного жилищного фонда.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся (ч. 1 ст. 92 ЖК РФ):

служебные жилые помещения;

жилые помещения в общежитиях;

жилые
помещения маневренного фонда;

жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с бюджетным учреждением, прохождением службы (ст. 93 ЖК РФ). К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

Порядок проведения приватизации

Статьей 4 Закона N 1541-1 установлен перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, в том числе служебные жилые помещения. В то же время ч. 2 данной статьи предусмотрено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.

В соответствии с п. 5 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ, утвержденного Решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.1993 N 4 (далее - Положение о бесплатной приватизации), передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:

соответствующим представительным или исполнительным органом власти;

предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;

учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы (п. 7 Положения о бесплатной приватизации):

заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;

документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

в случаях, предусмотренных п. 3 Положения
о бесплатной приватизации, документ органов опеки и попечительства.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Передача жилых помещений в собственность работников бюджетных учреждений оформляется договором передачи, заключаемым учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние лица, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В целях государственной регистрации прав граждан на приватизируемые жилые помещения в Федеральную регистрационную службу представляются следующие документы (п. 8 Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров передачи в собственность жилых помещений, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 06.08.2007 N 176):

1) в случае если право государственной или муниципальной собственности или право хозяйственного ведения или оперативного управления на передаваемое гражданину (гражданам) жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

заявление учреждения и гражданина о государственной регистрации перехода права государственной или муниципальной собственности на жилое помещение;

документ, подтверждающий уплату гражданином государственной пошлины за государственную регистрацию права на
жилое помещение;

договор передачи жилых помещений в собственность;

план приватизируемого жилого помещения, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (представляется гражданином). Представление указанного плана не требуется, если план соответствующего жилого помещения ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (представляется учреждением);

разрешение органов опеки и попечительства (представляется гражданином при необходимости);

2) в случае одновременной государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности или права хозяйственного ведения или оперативного управления на передаваемое гражданину (гражданам) жилое помещение и перехода данного права гражданину (гражданам):

заявление учреждения о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности или права хозяйственного ведения или оперативного управления;

документы, подтверждающие возникновение права государственной или муниципальной собственности или права хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение, передаваемое гражданину (гражданам);

заявление учреждения и гражданина о государственной регистрации перехода права государственной или муниципальной собственности на жилое помещение;

документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

договор передачи жилых помещений в собственность;

план приватизируемого жилого помещения, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Представление указанного плана не требуется, если план соответствующего жилого помещения ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (представляется учреждением);

разрешение органов опеки и попечительства (представляется гражданином при необходимости).

Срок государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав (п. 9 названных методических рекомендаций).

Бухгалтерский и налоговый учет

Бухгалтерский учет в бюджетных учреждениях осуществляется в соответствии с Инструкцией по бюджетному учету, утвержденной Приказом Минфина РФ от 10.02.2006 N 25н (далее - Инструкция N 25н),
согласно которой жилищный фонд, в том числе приобретенный и предоставленный работникам на основании договоров социального найма, учитывается в составе объектов основных средств. Изменение балансовой стоимости основных средств производится в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки основных средств.

В соответствии с Письмом Минфина РФ от 16.11.2006 N 03-06-01-04/202, поскольку приватизацию отдельных квартир в жилом доме можно рассматривать как частичную реализацию (ликвидацию) основного средства (жилого дома), балансовая стоимость жилого дома должна быть уменьшена на стоимость приватизированных квартир с отражением указанной операции в бухгалтерском учете учреждения в установленном Инструкцией N 25н порядке. Одновременно рекомендуется отразить их стоимость на забалансовом счете. В целях бюджетного учета приватизированных квартир на забалансовом счете их стоимость может быть определена расчетным путем на основании балансовой стоимости жилого дома и доли площади приватизированного жилого фонда (включая жилые и нежилые помещения, приходящиеся на приватизированные квартиры) в общей площади каждого жилого дома.

Рассмотрим данную операцию на примере.

Пример.
На балансе государственного учреждения (туберкулезной больницы) помимо лечебно-производственных зданий состоят 10 жилых домов 1970 - 1980 гг. застройки, имеющих 268 квартир балансовой стоимостью 20 млн. руб. Из них 150 квартир приватизированы гражданами на общую стоимость 12 млн. руб. Сумма начисленной амортизации по приватизированным квартирам составляет 1 млн. руб.

В бухгалтерском учете будут сделаны следующие записи:

------------------------------------T--------------------T---------------------T-------------------¬
¦ Содержание операции ¦ Дебет ¦ Кредит ¦ Сумма,
руб. ¦
+-----------------------------------+--------------------+---------------------+-------------------+
¦Отражена сумма начисленной аморти-¦ 1 104 01 410 ¦ 1 101 01 410 ¦ 1 000 000 ¦
¦зации по приватизированным кварти-¦ ¦ ¦ ¦
¦рам ¦ ¦ ¦ ¦
+-----------------------------------+--------------------+---------------------+-------------------+
¦Списаны расходы по приватизирован-¦ 1 401 01 172 ¦ 1 101 01 410 ¦ 11 000 000 ¦
¦ным квартирам ¦ ¦ ¦ ¦
+-----------------------------------+--------------------+---------------------+-------------------+
¦Отражена на забалансовом счете¦ 20 ¦ ¦ 12 000 000 ¦
¦балансовая стоимость приватизиро-¦ ¦ ¦ ¦
¦ванных квартир*(1) ¦ ¦ ¦ ¦
+-----------------------------------+--------------------+---------------------+-------------------+
¦ *(1) В соответствии с п. 236 Инструкции N 25н получателям средств бюджетов разрешается вводить¦
¦дополнительные забалансовые счета для обеспечения их управленческого учета. ¦
L---------------------------------------------------------------------------------------------------

Налог на добавленную стоимость. Согласно пп. 7 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией передача жилых помещений физическим лицам в домах государственного или муниципального жилищного фонда при проведении приватизации, следовательно, суммы НДС не начисляются.

Налог на имущество. В силу ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Поэтому движимое и недвижимое имущество организации признается объектом налогообложения в целях исчисления и уплаты налога на имущество организаций с момента принятия его к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств.

При передаче жилого помещения в собственность граждан в соответствии с Законом N 1541-1 отражение приватизированных квартир на балансе бюджетного учреждения неправомерно.

Следовательно, стоимость приватизированных квартир не подлежит обложению налогом на имущество организаций в составе имущества, находящегося на балансе данного учреждения, и должна облагаться налогом на имущество физических лиц, который уплачивается собственниками приватизированных квартир.

Остаточная стоимость неприватизированного жилого фонда (жилые и нежилые помещения) подлежит налогообложению в порядке, предусмотренном гл. 30 НК РФ.

А.Репин,

эксперт журнала “Бюджетные учреждения: ревизии и проверки
финансово-хозяйственной деятельности“


“Бюджетные учреждения: ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности“, N 7, июль 2008 г.